Vicios ocultos en la compraventa de vivienda: ¿Cómo reclamar?

vicios ocultos vivienda segunda mano

VICIOS OCULTOS EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA: ¿CÓMO RECLAMAR?

Cuando hemos adquirido mediante compraventa una vivienda, en ocasiones descubrimos con posterioridad una desagradable sorpresa: daños o defectos de los que no tuvimos conocimiento antes de firmar el contrato. Si crees que te encuentras en esta situación, seguramente te estés planteando si puedes reclamar y cómo. Estos daños o defectos pueden ser vicios ocultos o directamente pueden constituir un incumplimiento del contrato.

En este artículo intentaré explicarte qué es un vicio oculto y qué puedes hacer en estos casos. Asimismo, lo diferenciaremos de los supuestos de incumplimiento del contrato de compraventa. Te pondré ejemplos concretos y reales para que puedas comprobar si estás entre ellos o en un situación parecida.

¿Qué es un vicio oculto?

Son aquellos defectos que presenta la cosa vendida que la hacen impropia para el uso al que están destinadas o bien la desmerecen de tal modo que, de haberlos conocido, el comprador no la hubiese adquirido o hubiese pagado menos por ella.

Ahora bien, no todo daño o defecto puede calificarse de vicio oculto. Debe cumplir con determinados requisitos.

Requisitos de los vicios ocultos:

  • Que sea un defecto no conocido. Es necesario que no sea manifiesto o que no esté a la vista o no sea fácilmente apreciable para el comprador.
  • Tiene que ser grave, de cierta entidad. Ha de disminuir de manera importante la utilidad de la vivienda o la inutilice parcialmente.
  • Si, aunque no sea “visible”, el comprador por su oficio o profesión debía o podía haberlo conocido, no nos encontramos tampoco ante un vicio oculto. Por ejemplo, un arquitecto.
  • Puede ser un defecto o imperfección o bien una alteración en la calidad o cualidades de la cosa vendida o de sus componentes. La clave es que disminuya la utilidad que reporta al comprador teniendo en cuenta el uso al que va destinada.
  • Tiene que ser preexistente. Es decir, existir en el momento en el que se formaliza la compraventa y no después.

¿Puedo reclamar por vicios ocultos en mi vivienda?

Sí, puedes reclamar. La ley impone al vendedor la obligación de responder de los vicios ocultos que presente la cosa vendida en todo caso, con independencia de si los conocía o los ignoraba, aunque con consecuencias diferentes en uno y otro caso como veremos.

¿Cómo reclamar por vicios ocultos?

Comprueba que no has renunciado:

Lo primero que debes comprobar es que no hayas renunciado a esta posibilidad en la escritura de compraventa o contrato privado. No es inusual que se incluya una cláusula de renuncia que muchas veces pasa desapercibida para el comprador.

Tienes dos posibilidades:

Ante unos vicios ocultos cuentas con las siguientes opciones en función de si eran o no conocidos por el vendedor.

Si el vendedor los ignoraba:

  • Puedes solicitar la resolución del contrato, recuperando el precio pagado más los gastos.
  • Solicitar una rebaja en el precio en la parte proporcional a los daños derivados de los vicios ocultos.

Si el vendedor los conocía:

Se entendería en este caso que el vendedor ha actuado de mala fe puesto que conociéndolos los ocultó. El principal problema que nos encontramos aquí es probar este conocimiento, que puede resultar complicado.

Si se consigue acreditar, se puede además solicitar una indemnización de daños y perjuicios junto a la opción que se haya elegido (resolución del contrato con devolución del precio más gastos o bien la rebaja en el precio).

En todos los casos, la carga de probar la existencia del vicio oculto y todos los requisitos es del comprador. Se hace imprescindible contar, entre otros medios de prueba, con un informe pericial.

¿Qué plazo tengo?

La acción para reclamar con motivo de los vicios ocultos tiene un plazo muy reducido. Este es de tan sólo 6 meses desde la entrega. Si este plazo ya ha transcurrido o habías renunciado, sigue leyendo hasta el final. Quizás tu caso no sea un vicio oculto sino un incumplimiento del contrato de compraventa.

La diferencia entre vicio oculto e incumplimiento del contrato de compraventa

Si el daño es de tal envergadura que la vivienda no es apta o es inútil para su uso, ya no estamos ante un vicio oculto. Se trata de un verdadero incumplimiento del contrato de compraventa. Sería el caso de la vivienda inhabitable.

En este supuesto se faculta al comprador para resolver el contrato. Pedir el reintegro completo del precio y gastos. Y si procede, reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados.

El plazo es mucho más amplio. Para los contratos posteriores a 7 de octubre de 2015, el plazo de prescripción es de 5 años.

Ejemplos de vicios ocultos en viviendas

Uno de los casos más habituales de vicios ocultos son las humedades que aparecen en la vivienda tras la compra. Pero existen muchos más. Te pongo algunos ejemplos:

  • La existencia de carcoma
  • Los defectos de impermeabilización
  • La presencia de cemento aluminoso
  • Las grietas por defectos en la cimentación
  • El levantamiento de baldosas y fisuras
  • Los defectos en las vigas
  • Las deficiencias en el aislamiento térmico
  • Las derramas no conocidas
  • La obligación legal de derribar una estancia que se vendió como aprovechable

Ejemplos de incumplimiento del contrato de compraventa 

Son defectos de mayor gravedad que comprometen la habitabilidad de la vivienda.

  • Humedades que hacen la vivienda inhabitable
  • Defectos en la evacuación de aguas fecales y residuales que por su entidad conllevaron la inhabitabilidad del inmueble
  • Aluminosis que compromete el uso ordinario de la propiedad
Si has descubierto que tras comprar tu vivienda aparecen defectos que no conocías, te recomiendo que cuanto antes recurras al asesoramiento de un abogado especialista en inmobiliario a fin de que te informe sobre el cumplimiento de los plazos y requisitos comentados en tu caso y la posibilidad de iniciar una reclamación por este motivo.

Ainhoa-Álvarez-Nogueras---Abogado

Ainhoa Álvarez Nogueras | ABOGADO


Quiero contarte mi caso



nogueras abogados, despacho en Madrid especializado en derecho de inmobiliario