Defectos de construcción en la vivienda nueva: ¿Cómo reclamar?

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 DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN EN LA VIVIENDA NUEVA:

¿CÓMO RECLAMAR?

Uno de los problemas más frecuentes de las compraventas de vivienda de nueva construcción o de obra nueva es la aparición de defectos de construcción.

Si te encuentras en esta situación, seguramente te estés preguntando si es posible reclamar, cómo y a quién. En este artículo espero que encuentres las respuestas. Te explicaré los tipos de defectos que nos podemos encontrar, sus plazos de garantía, quién es el responsable y los pasos a seguir.

Tipos de defectos constructivos

Los defectos constructivos se clasifican en:

-Defectos de terminación o acabado

Entrarían en este concepto los daños o falta de elementos ornamentales, remates etc.

-Defectos que afectan a la habitabilidad de la vivienda

Son vicios o defectos constructivos o de las instalaciones que incumplen los requisitos de habitabilidad. Tienen que ver con la higiene, salud, medio ambiente, ruido, aislamiento térmico, elementos funcionales etc.

-Defectos estructurales

Son aquellos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Plazos de garantía de los defectos constructivos

Los diversos agentes que intervienen en la construcción han de responder frente a los propietarios y sucesivos adquirentes de los vicios o defectos de construcción durante un periodo de garantía. Este varía en función de su tipología y entidad.

Plazo de 1 año

Corresponde a los defectos de terminación o acabado

Plazo de 3 años

Para aquellos defectos que guarden relación con la habitabilidad.

Plazo de 10 años

Cubre los defectos estructurales de la vivienda o aquellos que comprometen la estabilidad del inmueble.

Ten en cuenta que:

  • Comienzan a computarse desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de éstas.
  • Son plazos de garantía, no es el plazo para reclamar. Es el periodo durante el cual debe aparecer o manifestarse el defecto. 
  • Si se cumple este primer punto, se dispone de 2 años a contar desde que se exteriorizan o producen para efectuar la correspondiente reclamación.
  • Dado que no es muy amplio, conviene enviar los requerimientos extrajudiciales frente a los posibles responsables mediante burofax. Esto es importante porque interrumpe el cómputo del plazo de la prescripción.
  • Por otra parte, debido a la índole técnica de la materia, será imprescindible contar con un informe pericial. Ha de determinar el tipo de defecto constructivo ante el que nos encontramos y el motivo o causa por el que se ha producido y a quién es imputable.

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¿Quién es el responsable de los defectos de construcción?     

En el proceso de edificación intervienen una pluralidad de personas. La norma prevé, en principio, que la responsabilidad es individualizada. Es decir, el propietario se dirige contra aquel o aquellos agentes de la edificación que se estimen responsables. Podrá corresponder al promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución de la obra etc.

Sin embargo, cuando no es posible individualizar la causa de los daños o bien concurran varios agentes a su producción, pero sin que pueda determinarse el grado de participación de cada uno, se establecerá una responsabilidad solidaria. Esto significa, para que se entienda, que frente al propietario, todos responden del todo, pudiendo este dirigirse a cualquiera de ellos por el total.

Además, el promotor responde siempre y en todo caso solidariamente. Y ello con independencia de quién sea el responsable y aun cuando la responsabilidad se encuentre perfectamente individualizada.  Por lo tanto, siempre cabe entablar demanda contra la promotora por defectos de la construcción.

La obligatoriedad del seguro decenal

En el caso concreto de los defectos estructurales, la Ley obliga al promotor a tener concertado un seguro de daños materiales o caución. Es el llamado seguro decenal. Por lo tanto será posible dirigirse a la entidad aseguradora.

Para los restantes supuestos, no existe en la actualidad obligación de contar con seguro. En su defecto, habrá que dirigir la acción frente al agente/s de la edificación que se consideren responsables y a su aseguradora de responsabilidad civil si la tuviera.

La reclamación basada en el incumplimiento del contrato 

Finalmente, también es posible ejercitar las acciones derivadas del incumplimiento del contrato de compraventa frente al vendedor al entregar una vivienda que no es conforme al contrato o no se encuentra en las condiciones idóneas.

Espero que esta información te haya resultado útil para hacerte una idea de lo que se puede hacer en estos casos. No obstante, tengo que decirte que en la práctica estos asuntos son bastante complejos. Por eso te recomiendo que te pongas en manos de un abogado especialista en inmobiliario que te ayude a orientar desde el principio tu reclamación.


Ainhoa-Álvarez-Nogueras---Abogado

Ainhoa Álvarez Nogueras | ABOGADO


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